광명 하안주공 재건축 분담금 시세 비교 및 단지별 진행 현황

광명 하안주공 아파트 재건축 사업은 총 12개 단지, 약 2만 4,000가구를 3만 8,000여 가구 규모의 대단지로 탈바꿈하는 수도권 최대 규모의 정비사업 중 하나입니다.

단지 수가 많고 규모가 큰 만큼 각 단지별 사업 방식, 진행 속도, 예상 추가분담금 및 매매 시세에서 상당한 차이를 보이고 있습니다.

투자나 실거주 목적으로 매수를 검토할 때 반드시 확인해야 할 단지별 추정 분담금, 주요 매매 시세, 그리고 진행 속도 현황을 체계적으로 정리해 드립니다.

하안주공 단지별 예상 분담금 및 매매 시세 분석

주요 단지별 추정 분담금 현황

하안주공 재건축 사업에서 소유주 및 투자자들의 가장 큰 관심사는 단연 추가분담금입니다.

1단지와 3단지의 경우 전용 50㎡ 보유 소유주가 신축 전용 59㎡를 분양받을 때 필요한 예상 분담금은 약 4.5억 원 수준으로 추정됩니다.

12단지는 블로그 추정치 기준으로 25평형 보유자가 동일한 25평형을 분양받을 때 약 1.5억 원, 35평형으로 평형을 넓힐 경우 약 4.7억 원의 분담금이 예상됩니다. 반면 28평형 보유자가 25평형으로 이동 시에는 약 7,400만 원 상당을 환급받는 시나리오가 제시됩니다.

현재 형성된 주요 단지 매매 시세

현재 시장에 형성된 하안주공 주요 단지의 KB부동산 기준 매매 시세는 단지별·지분별로 상이합니다.

1단지 전용 52㎡는 약 4.7억 원 수준에 시세가 형성되어 있으며, 1989년 준공된 1,980세대 규모의 대단지입니다.

6단지 전용 52㎡는 4억 7,500만 원에서 6억 7,000만 원 사이로 매물 조건에 따라 시세 폭이 크며, 11단지 전용 52㎡는 약 5.3억 원 안팎을 형성하고 있습니다.

추정 분담금 산정 기준 및 주의사항

공개된 1단지 및 3단지의 분담금 자료는 건축물대장과 실거래가, 대지권 등록 정보를 토대로 자동 산출된 참고용 시뮬레이션입니다.

12단지 관련 수치 역시 평당 공사비 800만 원을 가정한 민간 추정 사례이므로 공식 조합 산정액과는 차이가 있을 수 있습니다.

향후 건설 공사비 인상, 일반분양가 변동, 기부채납 비율 및 금융비용 변화에 따라 최종 분담금은 증액될 수 있으므로 매수 전 최신 조합 공람 자료를 검토해야 합니다.

가장 빠른 3·4단지 시공사 선정 및 제안 조건

포스코이앤씨 선정 및 단지 규모

하안주공 8개 구역 중 가장 빠르게 사업을 추진 중인 곳은 3·4단지 통합 재건축 구역입니다.

대한토지신탁과 KB부동산신탁 컨소시엄이 사업 시행을 맡았으며, 시공사로는 포스코이앤씨가 최종 선정되었습니다. 시공사 선정 투표에서 전체 참석 소유주 중 91.99%라는 압도적인 찬성표를 얻었습니다.

기존 15층 3,556가구를 철거한 후 지하 4층~지상 44층, 20개 동, 총 4,004가구 규모의 대단지인 '더샵 광명루센트'로 재탄생할 예정입니다.

3.3㎡당 공사비 및 파격적 제안 조건

3·4단지의 총공사비는 1조 5,604억 원 규모이며, 3.3㎡당 공사비는 787만 원으로 책정되었습니다.

포스코이앤씨 측은 소유주 분양가 100% 수용, 분담금 입주 시 100% 납부, 필수 사업비 7,000억 원 책임 조달 등의 파격적인 조건을 제시했습니다.

이와 함께 광명 최대 규모의 커뮤니티 시설과 마이너스 옵션제 도입을 약속하며 사업 추진에 박차를 가하고 있습니다.

9단지 시공사 입찰 일정 및 입지적 장점

시공사 입찰 일정 및 예정 공사비

9단지는 단독 재건축 방식으로 진행되며 시공자 선정 절차를 본격화하고 있습니다.

현장설명회는 2026년 8월 7일 개최되며, 입찰마감일은 2026년 9월 22일로 예정되어 있습니다. 입찰 참여를 희망하는 건설사는 마감 전까지 150억 원의 입찰보증금을 납부해야 합니다.

재건축을 통해 지하 3층~지상 49층, 총 2,218세대 규모의 아파트 및 부대복리시설이 들어설 계획이며, 예정 공사비는 3.3㎡당 785만 원(VAT 별도)입니다.

9단지의 학군 및 생활 인프라 강점

9단지는 하안주공 내에서도 우수한 교육 환경과 상권 접근성을 자랑하는 단지입니다.

연서초, 철산초, 하안중, 철산중, 진성고 등 초·중·고교 학군이 인접해 있어 실거주 선호도가 높습니다.

또한 세이브존, 뉴코아아웃렛, 킴스클럽 및 하안사거리 중심 상권이 가까워 생활 편의성이 뛰어난 입지적 장점을 갖췄습니다.

하안주공 전체 단지별 사업 방식 및 투자의 핵심

통합 재건축과 단독 재건축 단지 구분

하안주공은 단지별 이해관계와 사업 규모에 따라 통합 재건축과 단독 재건축 방식으로 나뉘어 추진됩니다.

3·4단지, 10·11단지, 1·2단지, 6·7단지는 2개 단지가 손을 잡고 통합 재건축을 추진하고 있습니다.

반면 5단지, 8단지, 9단지, 12단지는 단독 재건축 방식을 선택하여 사업을 진행 중입니다.

단지별 속도 격차와 투자 매수 전략

같은 하안주공 아파트라도 사업 진행 속도에는 명확한 격차가 존재합니다.

가장 앞서가는 3·4단지와 달리, 일부 단지(5단지 등)는 시공사 입찰 과정에서 유찰을 겪는 등 진통을 겪기도 했습니다.

따라서 단지별 현재 단계(조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가 등)를 명확히 파악하고, 단순 매매가 비교를 넘어 향후 발생할 분담금 리스크까지 종합적으로 고려해 투자 여부를 결정해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 하안주공 재건축 단지 중 가장 속도가 빠른 곳은 어디인가요?

A1. 현재 하안주공 12개 단지 중 사업 속도가 가장 빠른 곳은 3·4단지 통합 재건축 구역입니다. 신탁방식을 통해 포스코이앤씨를 시공사로 선정을 마쳤으며, '더샵 광명루센트'라는 단지명으로 약 4,004가구 규모의 대단지 조성을 추진하고 있습니다.

Q2. 50㎡(구 20평형) 보유 시 신축 59㎡를 받으려면 분담금이 얼마나 드나요?

A2. 현재 공개된 1단지와 3단지의 시뮬레이션 자료 기준으로 전용 50㎡ 보유자가 신축 59㎡를 분양받을 때 추정 분담금은 약 4.5억 원 수준입니다. 다만 이는 추정치이며, 향후 일반분양가나 시공 공사비 변동에 따라 실부담금은 조정될 수 있습니다.

Q3. 통합 재건축을 추진하는 단지와 단독 재건축 단지는 어떻게 나뉘나요?

A3. 3·4단지, 10·11단지, 1·2단지, 6·7단지는 2개 단지가 함께 묶여 통합 재건축을 추진합니다. 반면 5단지, 8단지, 9단지, 12단지는 단독 재건축 방식으로 사업을 진행하고 있으므로 단지별로 조합 설립 및 시공사 선정 일정이 다르게 진행됩니다.